Home
Wir über uns
News
Rauchmelderpflicht
Steuerersparnis
Erfassungsgeräte
Kontakt
So finden Sie uns
Impressum
Immobilien
Unsere Objekte
Hausverwaltung
Mietverwaltung

 

Erfassungsgeräte - Das ist bei der Eichung zu beachten

 Die Eichung von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Kalt- und Warmwasser sowie von Heizenergie wirft vielfältige Probleme und Fragen auf. Sie richtet sich nach den Vorschriften des Eichgesetzes und der Eichordnung. Voraussetzung ist, dass die Geräte "Verwendung im geschäftlichen Verkehr" finden (§ 2 Abs. 1 EichG). Dies ist der Fall, wenn die Messergebnisse verwendet werden, um eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen (AG Esslingen, Urteil v. 14.10.2004, 1 C 1532/04, WuM 2008, 301). Auch die Verrechnung des Energie- oder Wasserverbrauchs in einer Wohnanlage ist "geschäftlicher Verkehr" im Sinne der eichrechtlichen Bestimmungen (BayObLG, Beschluss v. 8.6.1990, BReg 1 b Z 18/89, WuM 1990, 621).

Ungeeichte Messgeräte zur Bestimmung des Volumens von Flüssigkeiten dürfen im geschäftlichen Verkehr nicht verwendet werden (§ 25 EichG). Dem ist der Fall gleichgestellt, dass die Eichfristen überschritten sind (AG Esslingen, a. a. O.; Bierbaum, Probleme durch Messdifferenzen bei Wasserzählern, GE 2000, 846). Der Kostenverteilung in einer Betriebskostenabrechnung dürfen auf diese Weise gewonnene Ergebnisse nicht mehr zugrundegelegt werden. Deshalb ist die Ansicht des LG Berlin (Urteil v. 14.11.2002, 62 S 230/02, GE 2003, 121) nicht zutreffend, wonach es auf eine "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht ankomme. Bei Verwendung nicht geeichter Geräte droht ein Bußgeld (§ 19 EichG).

Verwendung der Messergebnisse ungeeichter Geräte

Dem Vermieter ist es nach einer Rechtsmeinung nicht gestattet, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens die Richtigkeit von Messergebnissen ungeeichter Geräte oder von Geräten, bei denen die Eichfristen abgelaufen waren, unter Sachverständigenbeweis zu stellen. Denn dadurch würden die Bestimmungen des Eichgesetzes unterlaufen. Ferner würde der Mieter bei einer nachträglichen Bestätigung der Richtigkeit der Ergebnisse ungerechtfertigterweise die Verfahrenskosten tragen müssen, sofern er nach Vorliegen der Ergebnisse nicht ein sofortiges Anerkenntnis abgibt (AG Esslingen, a. a. O.). Hinzu kommt, dass in solchen Fällen ein unzulässiger Ausforschungsbeweis angenommen werden kann.

Demgegenüber wird aber auch vertreten, dass das Eichgesetz keine Verwertungsverbote enthält, sodass ein Verstoß hiergegen nicht dazu führt, dass die Ergebnisse unverwertbar werden (Schmid, Eichrecht und Betriebskostenabrechnung, DWW 2008, 242). In diesem Zusammenhang wird hervorgehoben, dass bei der Verwendung von Ergebnissen ungeeichter Geräte nicht etwa der Umkehrschluss zulässig sei, solche Ergebnisse könnten grundsätzlich nicht richtig sein. Vielmehr müsse der Vermieter nachweisen, dass die Zähler trotz Überschreitens der Eichfrist noch richtig funktionieren (AG Berlin-Spandau, Urteil v. 26.6.2007, 2b 376/06, GE 2007, 1127).

Dem Vermieter wird in diesem Zusammenhang auch die Möglichkeit eingeräumt, nach unstreitigen Daten der Vergangenheit abzurechnen. Dies gilt aber nicht mehr, wenn dem Vermieter der Ablauf der Eichfristen schon lange bekannt war (KG, Beschluss v. 21.2.2008, 12 U 40/07, GE 2008, 669). Nach einer im Schrifttum vertretenen Ansicht soll der Vermieter nach seiner Wahl entsprechend billigem Ermessen nach der Wohnfläche abrechnen oder auch schätzen dürfen, wobei die festgestellten Werte in Verbindung mit anderen Abrechnungszeiträumen und sonstige Umstände zugrundegelegt werden können. Eine Ausnahme gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten (Schmid, a. a. O.).

Die Verwendung nicht geeichter Geräte betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (Schmid, a. a. O.). Deshalb genügt die Angabe, dass die Werte geschätzt worden sind. Die Schätzungsgrundlagen sind nach der angegebenen Ansicht nicht zu nennen.

Sind die Geräte ordnungsgemäß installiert und geeicht, besteht eine Vermutung für die Richtigkeit der Ergebnisse (OLG Köln, GE 1986, 341, zit. bei Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, § 2 Rz. 54). Folge hieraus ist, dass der Mieter die Richtigkeit "erschüttern", also Tatsachen vortragen muss, die die Richtigkeit der Messergebnisse schlüssig in Zweifel ziehen lassen.

Eichfristen

Kaltwasserzähler müssen alle sechs Jahre geeicht bzw. beglaubigt werden, was in der Praxis durch Austausch der Messkapsel erfolgt (§§ 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG, 12 Abs. 1 EichO; Wall in: Betriebskosten-Kommentar, Teil 3 § 2 Rz. 2757). Warmwasserzähler und Wärmezähler sind alle fünf Jahre einer Nacheichung zu unterziehen, was auch hier durch Einbau eines Ersatzgeräts erfolgt (Wall, a. a. O., Rz. 2993). Die Fristen beginnen mit Ende des Jahres nach Durchführung der letzten Eichung.

Quelle: Haufe Index, Stand 04/2009

info@immobilien-bach-gmbh.de  | mb1immobilien@arcor.de