Vermietung - Steuersparmöglichkeiten für den Familienverband

Steuersparmodell

Steuersparmodelle sind durch den Gesetzgeber und die höchstrichterliche Rechtsprechung erheblich eingeschränkt worden, so auch die "verbilligte Vermietung" nach § 21 Abs. 2 EStG. Die verbilligte Vermietung ist vom Gesetzgeber nicht als Steuersparmodell gedacht gewesen, sie wird jedoch gerade innerhalb des Familienverbands als willkommene Möglichkeit zum Steuersparen genutzt. Zwar ist eine verbilligte Vermietung auch zwischen Fremden möglich, sinnvoll aber ist sie nur zwischen Angehörigen.

Einschränkung ab 2004

Zunächst hat der BFH (BFH, Urteil v. 5.11.2002, IX R 48/01, BStBl II 2003, 646) entschieden, dass bei einem Mietzins zwischen 50 und 75 % der ortsüblichen Miete die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen sei. Dann hat der Gesetzgeber im Rahmen des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 die Grenze für die Mindestmiete von bisher 50 auf nunmehr 56 % der ortsüblichen Miete heraufgesetzt.

Wer die Vorteile der verbilligten Vermietung ausnützen will, muss die ab dem Veranlagungszeitraum 2004 verschärften Voraussetzungen, die nachfolgend erläutert werden, beachten.

Allgemeine Grundsätze

1. Unentgeltliche Überlassung

Bei einer in vollem Umfang unentgeltlich überlassenen Wohnung, ist ein Werbungskostenabzug nicht möglich. Nur wenn eine Wohnung, für die vor dem 1.1.2006 der Bauantrag gestellt oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde, unentgeltlich an Angehörige i. S. d. § 15 AO überlassen wird, kann bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen noch die Eigenheimzulage beansprucht werden.

2. Voller Werbungskostenabzug

Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken verbilligt überlassen, können bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten inkl. Abschreibungen in voller Höhe abgezogen werden, wenn mindestens 56 % der ortsüblichen Miete inkl. Nebenkosten verlangt werden (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG) und die Einkunftserzielungsabsicht (s. Abschn. 5) zu bejahen ist.

3. Werbungskostenkürzung

Wird die 56 %-Grenze unterschritten, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen Teil und in einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten. Der Teil der Aufwendungen, der auf den unentgeltlich zur Verfügung gestellten Anteil an der Wohnung entfällt, kann nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Quelle: Haufe Index, Stand 04/2009